Oplopende inflatie van invloed op huizenprijzen in Spanje

Door: Marcel Demper

Je hebt het ongetwijfeld gemerkt: Alles (benzine, kleding en boodschappen, etc) is de laatste tijd duurder geworden. We betalen meer dezelfde producten dan een jaar geleden. Dit noemen we inflatie. Naast de oorlog in Oekraïne (artikel) en de stijgende rente (artikel) gaan we in dit artikel in op de oplopende inflatie en de invloed daarvan op de huizenprijzen in Spanje. De huizenprijzen in Spanje zijn al twee kwartalen op rij met ruim 6% gestegen ten opzichte van een jaar eerder (bron).

Waarom stijgen de prijzen?
De inflatie is jarenlang zeer laag geweest, maar is sinds augustus 2021 opgelopen. Dat heeft drie oorzaken: 1. de economie heropent snel, 2. hogere energieprijzen en 3. het ‘basiseffect’ zoals statistici het noemen.  

De economie heropent snel 
Na de Corona-periode met een aantal lockdowns zijn de beperkende maatregelen inmiddels helemaal opgeheven. Mensen reizen weer en gaan opnieuw naar restaurants. Ze kopen meer en besteden een deel van het geld dat ze niet konden uitgeven tijdens de lockdowns. Uitgestelde aankopen van goederen en diensten. Bedrijven lukt het niet om de snel stijgende vraag bij te houden, omdat de toeleveringsketens nog moeten worden hersteld na de Corona-periode. Door problemen zoals een tekort aan zeecontainers is het moeilijker en duurder geworden om goederen te vervoeren. Hoe langer die moeilijkheden aanhouden, des te waarschijnlijker wordt het dat bedrijven deze kosten via hogere prijzen aan hun klanten doorberekenen. Van bepaalde producten, zoals elektronica en woonartikelen, kopen consumenten ook veel meer dan de bedrijven die ze verkopen hadden voorzien. Belangrijke onderdelen zoals halfgeleiders zijn plotseling moeilijk te krijgen. Wanneer bedrijven het tempo waarin mensen dingen willen kopen niet kunnen bijhouden, stijgen de prijzen. De wet van vraag en aanbod.

Hogere energieprijzen 
Olie, gas en elektriciteit zijn overal in de wereld duurder geworden. Veel factoren beïnvloeden de energieprijzen: door minder wind stonden de windmolens in het Verenigd Koninkrijk stil, droogte in Brazilië leidde tot minder stroom van dammen en door de koude winter van vorig jaar zijn de olie- en gasreserves kleiner geworden. Samen met de groeiende vraag heeft dit de prijzen snel doen stijgen. Omdat energie een groot deel van de kosten voor mensen en bedrijven uitmaakt, is de prijs van olie, gas en elektriciteit van groot belang voor de totale inflatie: de helft van de recente inflatiestijging is toe te schrijven aan hogere energieprijzen. Omdat zoveel factoren een rol spelen, is het niet ongebruikelijk dat energieprijzen veel op en neer gaan.  

De inflatie is vandaag hoog omdat ze vorig jaar zo laag was 
Om de inflatie te meten, vergelijken we hoe de prijzen van jaar tot jaar veranderen. Op het hoogtepunt van de pandemie vorig jaar waren de prijzen uitzonderlijk laag, onder meer als gevolg van een verlaging van de Duitse omzetbelasting. Als we de hogere prijzen van vandaag met die zeer lage niveaus vergelijken, lijken de verschillen dus groot. Dat noemen we het basiseffect, en het zal vrij snel verdwijnen.  

Wat gebeurt er in de komende maanden met de inflatie? 
We verwachten dat de inflatie in de loop van 2022 afneemt. Het aanbod zal de vraag geleidelijk bijbenen, markten verwachten dat de energieprijzen volgend jaar gaan dalen en de basiseffecten zullen uit de jaar-op-jaarvergelijking voor het meten van de inflatie verdwijnen. Omdat een dergelijke pandemie in de moderne tijd nog niet eerder is voorgekomen, kan ook het herstel echter anders verlopen. Het kan langer duren om de enorme verstoringen van de toeleveringsketens te herstellen. De energieprijzen kunnen blijven stijgen, mede als gevolg van de groene transitie en de oorlog in Oekraïne.  We houden ook de lonen nauwlettend in de gaten omdat prijzen en lonen elkaar beïnvloeden. Werknemers en vakbonden vragen momenteel loonsverhogingen om de hogere kosten van levensonderhoud te compenseren. Dat is normaal. Maar als de lonen blijven stijgen, kunnen bedrijven hun hogere kosten compenseren door de prijzen te verhogen. Als mensen en bedrijven gaan verwachten dat de hogere inflatie aanhoudt, kan de inflatie ook daadwerkelijk stijgen. Economen noemen dit een ‘tweederonde-effect’. Tot dusver hebben we echter nog geen grote loonstijging gezien.  

Inflatie in Spanje en in Nederland
De inflatiecijfers van Spanje en Nederland ontlopen elkaar niet zo veel. In Spanje 9,78% en in Nederland 11,67% (prijsstijgingen in maart 2022 ten opzichte van maart 2021). Beide landen behoren hiermee tot de top 6 van Europese landen met de hoogste inflatiecijfers.

Invloed op huizenprijzen in Spanje
De kosten van grondstoffen en bouwmaterialen nemen toe en er ontstaan vertragingen in de toeleveringsketens. Dit heeft weer tot gevolg dat de prijzen van nieuwbouwhuizen in Spanje zullen stijgen. Daarbij zorgen investeringen in vastgoed voor een goede bescherming tegen inflatie. Dus vormt vastgoed een interessante bestemming voor kapitaal in tijden van hoge inflatie. Een oplopende inflatie zal dus leiden tot hogere huizenprijzen. En ook de huren zullen geïndexeerd worden.

Mocht de inflatie echter langer hoog blijven, dan kan dit de huizenprijsontwikkeling ook weer wat afremmen. Het maximale bedrag dat mensen kunnen lenen, hangt immers af van andere noodzakelijke uitgaven voor het levensonderhoud. Als die uitgaven stijgen en de inkomens stijgen niet navenant mee, dan kunnen mensen minder lenen en dus ook minder bieden op een huis. Hierbij is vooral ook de mate van economische groei van belang. Als die afneemt, en mogelijk zelfs leidt tot een recessie, dan bestaat de kans dat de groei van de huizenprijzen in Spanje lager uit zal komen.

Oorlog in Oekraïne en een stijgende rente
Naast de oplopende inflatie zijn ook de oorlog in Oekraine en de stijgende rente van invloed op de huizenprijzen in Spanje. Lees hierover ook de artikelen “Invloed van oorlog in Oekraine op huizenprijzen in Spanje” en "Stijgende rente kan huizenmarkt Spanje afremmen".

Bronvermelding: Voor het schrijven van dit artikel is onder andere gebruik gemaakt van informatie van de ECB en Rabobank.